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    买到的房子与看到的房子不一致该咋办?

      时间:2019-10-28 08:23:13   点击:4073

    随着房价的上涨,买房已经成为老百姓的头等大事。如果我以高价买的房子与开发商在买房子时承诺的不一样,我该怎么办?10月6日,记者采访了陕西陶虹律师事务所的律师许立波。

    房子外面增加了一面装饰墙。

    本案原告是业主杜某,被告是开发商。2017年初,原告杜某看到了被告的宣传材料和对住宅区开发的鸟瞰图。2017年3月31日,原告和被告签署意向书,支付10万元购房款。2017年6月25日,原告和被告签订了正式的商品房销售合同。合同的内容是原告购买被告开发的建筑。

    2018年4月,当房屋交付时,原告发现开发商交付的房屋不符合宣传资料和鸟瞰图的规定。被告在原告购买的房子的东面建了一面装饰墙。这堵墙不仅影响了原告所购房屋的采光和通风,而且所购房屋阳台的粉刷墙面在许多地方脱落。双方未能通过谈判达成和解,原告向法院起诉。审判期间,被告修补了原告阳台的油漆墙壁。因此,原告放弃了要求被告修理阳台和粉刷墙壁的诉讼请求。

    被告辩称,该公司开发的住宅区严格按照法律规定的程序建造,该公司发布的宣传材料是要约邀请,因此实质上对双方没有约束力。公司没有违反合同中的协议。原告要求拆除装饰墙没有法律依据,并要求法院驳回原告的索赔。

    法院裁定装饰墙应该拆除。

    经审理,法院认为,原被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意图,没有违反法律规定,其内容合法有效。具体确定开发商在住宅区商品房预售中的宣传材料和鸟瞰图,以及对商品房位置和外观的说明和承诺。它对商品房销售合同的订立和房价的确定也有很大的影响。宣传材料和鸟瞰图应视为要约。虽然宣传材料和鸟瞰图不包括在商品房合同中,但也应作为合同的内容。现被告未经原告同意,在原告购买的商品房东侧修建了装饰墙。该墙体影响了原告所购房屋的采光和通风,违反了原告与被告之间的合同约定,应承担相应的违约责任。原告的主张符合法律,应该得到支持。原告自愿放弃了要求被告修理和粉刷墙壁的诉讼请求,并给予许可。被告的借口不符合法律。法院裁定,被告应在判决生效之日起15天内拆除原告杜某购买的房屋东侧超出客厅窗台水平线的装饰墙。

    判决后,开发商提出上诉。原因是该商业建筑由具有法定资质的设计单位设计,并在通过国家监管部门的审查后才开工。建筑设计单位的图纸排在第一位,与客户签订的采购合同排在第二位。开发商还坚称,宣传材料和鸟瞰图只是要约邀请。开发商要求撤销原判决,驳回上诉人的索赔。二审法院驳回上诉,维持原判。

    促销材料是要约还是要约邀请?

    这个案子有两个关键点。首先是宣传材料和鸟瞰图是要约还是要约邀请。第二点是法律部门批准的房屋设计能否成为当事人之间合同的内容。

    根据合同法的规定,要约是与他人订立合同的意思表示。要约邀请是向他人发出要约的意图的表达,希望他人也能向自己发出要约。这两个概念在合同法中非常重要。要约是与另一方订立合同的意思表示,是一种法律行为。然而,邀请别人出价只是为了诱导别人向自己出价。发出要约邀请的邀请人撤回其邀请。只要不造成善意相对人信托利益的损失,邀请人不承担法律责任。

    本案中,开发商作为商品房的销售者,在杜某签署认购意向书并确定所购房屋的具体位置时,提供了宣传材料和住宅区商品房开发的鸟瞰图,但未出示该建筑的设计图。虽然购买合同附有所购房屋的平面示意图,但从平面图上看不出所购房屋的窗外是否有装饰墙。在开发商出售房屋的宣传材料中,杜某购买的房屋的窗户是一个平台,没有装饰墙。宣传材料中反映的内容对杜选择购买的房屋的具体位置和合同的订立有重大影响。

    《最高人民法院关于商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房销售广告和宣传材料为要约邀请。但是,出卖人对商品房开发计划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺,对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的,视为要约。声明和承诺,即使未纳入商品房销售合同,也应视为合同内容。当事人违反的,应当承担违约责任。

    根据这一规定,在这种情况下,开发商的宣传材料和鸟瞰图应被视为要约。在此基础上,杜波答应并与公司签订了合同。宣传材料和鸟瞰图应是合同的内容。开发商交付房屋时,东侧窗户外有一面装饰墙,该装饰墙确实影响了房屋的通风和采光,构成违约,应承担相应责任。

    至于开发商声称他们建造的房屋已经得到法律批准,并有有效的设计图。因为设计图纸在合同订立时并未出示,设计图纸是否合法与杜某房屋的通风和照明实际受到影响无关。

    同时,由于设计图没有提交给杜,所以不能成为合同的内容。开发商提供的宣传材料和鸟瞰图与实际交付的房屋不符,只能证明开发商对杜所购房屋东侧装饰墙的存在进行了虚假宣传。此外,根据合同规定,出卖人有义务如实告知买受人所购商品房的质量或使用功能受到影响。装饰墙影响了杜所购房屋的使用功能,但开发商没有告知,这也构成了违约。

    在现实生活中,许多房地产纠纷都是由于开发商在商品房开发过程中没有按照规定向购房者披露真实信息造成的。即使在设计图纸提交后,开发商也应及时通知买方该房屋的设计,以便买方决定是否继续购买。开发商利用商业秘密作为隐藏买家应该知道的信息的理由,从而引发纠纷和诉讼。

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